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蛋壳公寓更新招股书:最高募资超2亿美元 1月17日将登陆纽交所
2020-01-17 09:49:07   来源:    
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近日,蛋壳公寓向美国证券交易委员会提交更新版招股书,将发行1060万股美国存托股票(ADS),每份美国预托股份代表10股A类普通股,发行价设在
近日,蛋壳公寓向美国证券交易委员会提交更新版招股书,将发行1060万股美国存托股票(ADS),每份美国预托股份代表10股A类普通股,发行价设在14.50美元至16.50美元之间,

  蛋壳公寓预计将在1月17日,以“DNK”为交易代码登陆纽交所。主承销商为花旗集团、瑞士信贷和摩根大通,除此之外新增加老虎证券作为副承销商。

  近两年,长租公寓告别野蛮生长并逐渐进入成熟期。在2020年伊始,蛋壳公寓选择冲击美股IPO。

  解决资源错配

  根据《中国流动人口发展报告》预计,2030年全国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。同时,哈佛大学住房研究?#34892;?#25968;据显示,纽约、洛杉矶、旧金山等核心都市的租赁人口占比均在50%左右,而房价同样很高的?#26412;?#31199;赁人口占比只有34%。可以预见,未来五到十年,中国租赁市场将继续迎来高速增长。

  租房人数的增多与消费不断升级,也对租房市场提出了对高品质房源的需求。2015年初,蛋壳公寓成立,联并提出融合互联网与长租公寓的创新“新租赁”模式——集中化地运营由房东托管的公寓,将其出租给租客;对公寓进行标准化的设计、装修?#22242;?#32622;,并提供高品质的一站式服务;没有实体店面,业务流程在线化,使房东和租客都能获得流畅的服务体验。

  ?#22771;埃?#34507;壳在租客和业主之间承担托管的角色,省事省心是两?#26031;?#21516;的痛点。一方面,蛋壳通过标准化服务替业主解决入住、装修、后期维护等问题;另一方面,通过分散式出租也能给年轻人提供更多有品质的居住环境和服务。

  类似的模式在国外也屡见不?#30465;?#24503;国最大的长租公寓品牌Vonovia管理规模为39.2万套,市值196.2亿欧元;美国最大的品牌机构GRE管理规模为41.8万套;日本规模最大的大东建托集团,管理户数超过97万户。

  现在,长租机构+互联网的发展模式,正在深刻地改造着中国传统住房租赁市场,成为推动租住品质升级的生力军。中央推行“租购并举”的住房制度,监管层希望长租公寓这股创新风潮,盘活存量房,为旧城改造,提高用户居住品?#39318;?#20986;贡?#20303;?/p>

  提升租住体验

  随着人们生活水平的提高,租户对居住的品质要求也会越来越高。对于一二线城市外来年轻人?#27492;担?#23621;住环境的舒适程度,互联网的便捷程度,生活服务的丰富程度都已成为他们选择居住环境的主要因素。

  互联网科技赋能和互联网基因,被认为蛋壳公寓的核心优势。蛋壳公寓通过以“地图找房”、“线上找房”等为代表的功能设置,租客可以通过筛选大量个性化条件来方便地找到自?#21512;?#35201;的房源,这些创新系统?#25945;?#21644;功能形式都为租客提供了全新的智能租房体验。

  另外,在配套还有设计?#24076;?#34507;壳公寓都在努力贴近年轻人的需求和审美。在整体房间设计?#24076;?#20250;采取年轻人更?#19981;?#30340;北欧风、muji风等,将居住质量再提升一个档次。同时会将书桌、衣柜、床、餐桌等家具和微波炉、冰箱、?#20154;?#22120;等生活?#19994;?#19968;次性全套配齐。

  与此同时,蛋壳公寓通过多?#36136;侄未?#28304;头管控空气质量。一方面,从甲醛的源头进行预防,使用环保无污染的建材进行装修,保障健康租住环?#22330;?#21478;一方面,从甲醛的触及终端进行治理。蛋壳公寓推出了自主研发的“智能新风系统”,从源?#25151;?#21046;叠加新风交换,?#32654;?#25200;长租公寓行业许久的空气质量问题得到根本解决。

  此外,蛋壳公寓重视品牌与用户之间的紧密联?#25285;?#36890;过连续举办了“住蛋壳 GO出众”以及“住蛋壳 ?#20849;?#34507;”等大型系列品牌活动,吸引了上万人参与分享生活的精?#30465;?#25454;了解,蛋壳公寓先后打造了多款主题品牌活动,比如说勇敢表达自我、提供展示舞台的“租来de声音”全民K歌赛,帮助租客?#22836;?#31934;神压力的“演员de蛋生”话剧表演课,以及关注单身租客情感生活的“心动de信号”相亲活动等,满足了青年群体在毕?#30331;?#32844;、创新创业、社会融入、婚恋交友等各方面的需求,丰富年轻人的精神世界。

  如何扩大市场?#34892;?#20379;给,满足租房市场不断增长的租房需求,保障居住品质,是中国亟待解决的社会难题。而蛋壳公寓通过标准化的房屋改造,为市场提供高品质房源,可?#34892;?#30340;调动存量房源,破局国内住房租赁难题。

  未来发展

  正是因为蛋壳公寓对市场发展的?#24202;?#20197;及对用户体验?#21215;?#33268;追求,从成立至今也取得了亮眼的经营?#23548;ā4优?#38706;的招股书中我们可以看到,蛋壳公寓在最近几年实?#33267;顺中?#22823;幅度的营收增长,从2017年的6.6亿人民币营收,到2018年的26.8亿,再到2019年前10个月就已经实现超57亿元人民币的营收,蛋壳公寓的营收增长速度可谓“惊艳”,而且可以预见,这种高速上涨的步伐还将?#20013;?/p>

  与整体营收增长相对应的,就是蛋壳公寓入驻城?#23567;?#36816;营房间数的?#20013;?#25193;张。根据招股书披露,截至2019年11月30日,蛋壳公寓已经进驻了全国13座主流一二线城市,管理运营的总房间数432,690间。

  根据最新招股书披露,蛋壳公寓2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币,经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币,尚未盈利的原因是其?#20013;?#39640;速增长。相比其他互联网企业而言,长租公寓行业是一个相对?#27492;?#27604;?#29616;?#36164;本的行业,所以在?#25945;?#19994;务扩张期,亏损都是一个绕不开的问题 。

  ?#21592;?018年的经调整亏损?#22987;?#32463;调整EBITDA率,我们可以发现蛋壳公寓在过去几年时间?#20013;?#39640;速的增长,导致仍处于亏损状态。但同时,其规模效应以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力,比如,蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间,?#38470;?#21040;2019年前9个月的平均10,404元/间,投入回本周期为12到20个月,这证明了蛋壳公寓整体发展方向的正确性:未?#27492;?#30528;蛋壳公寓营收、规模的?#20013;?#19978;涨以及整体运营成本及资金投入的?#38470;担?#34507;壳公寓的盈利能力将得到证明。

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